Yunanistan’da emlak dolandırıcılığı: alıcının kontrol listesi

Yunanistan’da emlak dolandırıcılığı son yıllarda artıyor. Sahte tapu, aynı mülkün birden fazla alıcıya satılması, gizli ipotek ve eksik künye en sık karşılaşılan yöntemler. Yabancı alıcılar dil ve mevzuat farkından dolayı özellikle savunmasız. Ktimatologio (ulusal kadastro) sorgusu, ipotek sicili taraması ve bağımsız avukat tutma, paranızı korumanın temel üç adımı.

Yunanistan emlak dolandırıcılığı: en sık yöntemler

Yunanistan emlak piyasasında yabancı alıcının karşılaşabileceği başlıca dolandırıcılık türleri şunlar. Her birinin farklı bir tespit yöntemi var.

1. Sahte tapu: Satıcı, üzerine kendi adını işlemiş ama gerçek sahipliği olmayan bir tapu gösterir. Dijital düzenleme kolaylaştıkça bu yöntem yaygınlaşıyor. Çözüm: tapunun orijinalliğini Ktimatologio’dan teyit etmek.

2. Birden fazla satış: Aynı mülk paralel olarak birkaç alıcıya satılır, peşinatlar toplanır ve satıcı kayıplara karışır. Çözüm: sözleşme öncesi tapuda aktif satış ya da restraint kaydı kontrolü.

3. Gizli ipotek: Mülk üzerinde banka ipoteği ya da haciz var, satıcı bunu gizler. Alıcı mülkü devralınca borcu da üstlenir. Çözüm: ipotek sicili (ypotheke) taraması.

4. Eksik veya yanlış künye: Tapuda metrekare, oda sayısı ya da arsa yüzölçümü gerçeğe uygun yazılmamış. Sonradan vergi ve yasal sorun çıkar. Çözüm: bağımsız ölçüm ve tapu kaydı karşılaştırması.

Ktimatologio sorgusu nasıl yapılır

Ktimatologio, Yunanistan’ın ulusal kadastro sistemi. Bir mülkün gerçek sahibinin kim olduğunu, üzerinde ipotek, haciz ya da yasal kısıtlama olup olmadığını gösterir. Ktimatologio.gr adresinden online sorgulanabilir; harç ödenerek resmi çıktı alınır.

Sorgu için mülkün kadastro numarası (KAEK) ya da adresi gerekir. Çıktıda şu bilgiler yer alır: kayıtlı malikin tam adı, hisse oranı, varsa ipotek tutarı ve kredi kurumu, varsa haciz ya da yargı kararı. Bu belge olmadan hiçbir peşinat ödenmemeli.

Tuzak: satıcının gösterdiği tapu kopyası Ktimatologio kaydıyla uyuşmuyorsa işlem durdurulur. Orijinal tapu el yazmasıyla da sahtelenebiliyor; resmi kadastro verisi tek güvenilir kaynak.

İpotek ve haciz taraması

Yunanistan’da ipotek sicili (Ypothikofilakio) mülkün bulunduğu yere göre işlem görür. Bir mülkün üzerinde aktif ipotek ya da haciz olup olmadığı, tapu müdürlüğünden alınan ipotek belgesiyle (piistikimeldio) teyit edilir. Bu belge avukat ya da notyer aracılığıyla temin ediliyor.

Satın almadan önce mutlaka istenmesi gereken belgeler: Ktimatologio çıktısı, son 10 yılın ipotek kaydı, vergi borcu olmadığına dair AADE belgesi (emlak vergisi ENFIA), varsa kat mülkiyeti yönetim aidatı bordrosu. Eksik belge mülkün devralınmasını geciktirir ama koruma sağlar.

Bağımsız avukat ve noter neden şart: kontrol listesi

Yunanistan’da emlak alımında avukat tutma yasal zorunluluk değil ama yabancı alıcı için şart. Yunanca sözleşmeyi okuyamayan alıcı, satıcının avukatının yazdığı metni imzalayarak risk alır. Bağımsız bir avukat, sözleşmeyi mülk kayıtlarıyla karşılaştırır, gizli madde arar ve imzadan önce tüm belgelerin tam olduğunu teyit eder.

Notyer (simvolaiografos) sözleşmeyi resmileştiren kamu görevlisi. Notyerin hazırladığı sözleşme (symvolaiografiko) tapuya tescil edilebilir belgedir. Notyer her iki tarafın da vekili değil, tarafsız kamu görevlisi; kendi avukatınız olmadan yalnızca notyere güvenmek yeterli değil.

Peşinat ve ödeme güvenliği: escrow ve banka havalesi

Yunanistan’da emlak alımında peşinat genellikle sözleşme imzasında değil, ön sözleşme (promithma) aşamasında alınıyor. Bu aşamada satıcının tüm belgeleri sunduğu Ktimatologio kaydından teyit edilmiş olmalı. Peşinat banka havalesiyle yapılır, nakit değil; havale dekontu sözleşmeye eklenir.

Toplam satış bedelinin son ödemesi, notyer huzurunda imza ve tapu devri gününde yapılır. Bu tarihten önce tapu devri tamamlanmadan tüm parayı göndermek büyük risk. Kat mülkiyeti yönetim aidatı ve vergi borçları son sahibe geçer; kapanmamış borç varsa sözleşmeden düşülür.

Yabancı alıcının dikkat noktaları: dil ve vekalet

Türkiye’den ya da başka ülkeden Yunanistan’da ev alan alıcının dil bariyeri en büyük zayıflık. Yunanca tapu ve sözleşme terimleri çevirisi bağımsız avukat tarafından yapılmalı, satıcının çevirmenine güvenilmemeli. Vergi numarası (AFM) ve Yunan banka hesabı, alım sürecinin başında açılmalı; yoksa işlem gecikiyor.

Altın vize kapsamında alınan mülklerde ek bir kural var: yatırım tutarı 250.000 avro eşiğini karşılamalı ve tapu devri tamamlanmadan oturma izni başvurusu yapılmamalı. Eksik tapu devriyle başvuru yapmak ret sebebi.

Kontrol listesi: satın almadan önce

Yunanistan’da emlak alırken dolandırıcılıktan korunma için izlenmesi gereken adımların özeti:

1. Ktimatologio resmi çıktısı al ve satıcının gösterdiği tapuyla karşılaştır.
2. İpotek sicilinden son 10 yılın kaydını iste; aktif ipotek ya da haciz olmadığını teyit et.
3. AADE’den emlak vergisi (ENFIA) borcu olmadığı belgesini al.
4. Bağımsız avukat tut; sözleşmeyi Yunanca orijinalinden incelesin.
5. Peşinatı banka havalesiyle yap; tapu devri tamamlanmadan son ödemeyi gönderme.
6. Notyer huzurunda imza; tapu tescil belgesi (titlos) elinde olmadan mülkü devralma.
7. Kat mülkiyeti aidatı ve geçmiş dönem faturalarını son sahibin ödediğini teyit et.

Sık sorulan sorular

Ilginizi cekebilir: Ktimatologio kadastro sorgulama rehberi

Ilginizi cekebilir: Yunanistan haber ve analizleri için nationalturk.com‘u takip edebilirsiniz.