Kısa cevap: evet, ama herkes için değil.
Yunanistan’da altın vize eşiği 2024 reformuyla bölgeye göre 400.000 ve 800.000 euroya çıktı. Buna rağmen 250.000 euro rakamı mevzuattan silinmedi. İki özel kategoride yaşamaya devam ediyor ve bu iki kategori, doğru mülkü bulanlar için piyasadaki en düşük giriş bileti olmayı sürdürüyor.
Bu yazı, o iki kategorinin ne olduğunu, hangi şartlarla işlediğini ve nerede yanlış anlaşıldığını anlatıyor. Eşiklerin bölge bölge haritası için altın vize eşikleri rehberimize bakabilirsiniz.
Neden çoğu kişi “250 bin bitti” sanıyor
Reform duyurulduğunda manşetler eşiğin yükseldiğini yazdı. Doğruydu ama eksikti: genel eşik yükseldi, istisna kategorileri korundu. Piyasada bugün hâlâ “artık 250 bin yok” diyen çok sayıda kaynak var.
Sonuç şu: bütçesi 250.000 euro civarında olan alıcıların önemli bir kısmı, kendilerine açık bir yol olduğunu bilmeden aramayı bırakıyor.
İki kategori
1. Ticari kullanımdan konuta dönüşüm
Eskiden ofis, dükkân, depo ya da başka bir ticari amaçla kullanılan bir yapının konuta çevrilmiş olması gerekiyor. Dönüşümün tamamlanmış olması şart.
2. Tarihi veya kültürel değeri olan tescilli binanın restorasyonu
Korunması gereken statüdeki bir yapının restore edilmiş olması gerekiyor. Burada kritik ayrım şu: binanın kendisinin tescilli olması aranıyor.
Bir mahallenin, hatta bir semtin “geleneksel yerleşim alanı” ilan edilmiş olması tek başına yetmiyor. Bölge koruma statüsü ayrı, binanın tescili ayrı. Bu ayrım uygulamada en sık karıştırılan nokta ve yanlış varsayımla yapılan başvuruların başlıca reddedilme sebebi.
Bu kategorinin iki büyük avantajı
Yüzölçümü şartı yok. 120 m² asgari alan kuralı yalnızca 400.000 ve 800.000 euro bantları için geçerli. 250.000 euro kategorisinde yüzölçümü şartı bulunmuyor. Yani 50 ya da 60 metrekarelik bir daire de bu yolla eşiği karşılayabiliyor. Bu, dar bütçeli alıcı için çok şey değiştiriyor.
Konum kısıtı yok. Kategori ülke genelinde geçerli. Atina ya da Selanik gibi normalde 800.000 euro bandındaki şehirlerde bulunması engel değil. Yani şehir merkezinde, üniversiteye yakın, kiracı bulması kolay bir taşınmaz bu yolla 250 bin euroya alınabiliyor.
İkisi bir araya geldiğinde ortaya şu çıkıyor: doğru kategorideki bir mülk, piyasadaki 800 bin euroluk alternatiflerle aynı bölgede, üçte bir fiyata aynı oturma iznini verebiliyor.
Somut bir örnek
Bu kategorinin kağıt üstünde kalmadığını elimizdeki bir mülk üzerinden göstermek mümkün. Selanik Ano Poli’de, ticari kullanımdan konuta dönüştürülmüş 51 metrekarelik bir loft dubleks: fiyatı 250.000 euro, dairesi ve 150 metrekarelik bodrum deposu tek tapuda. Yüzölçümü şartı bu bantta aranmadığı için 51 metrekare engel değil; Selanik’in 800.000 euro bandında olması da engel değil, çünkü kategori konumdan bağımsız işliyor.
İlan: Selanik Ano Poli’de Golden Visa uyumlu loft daire
Karşılığında istenen: tamamlanmış iş ve belge
- Dönüşüm ya da restorasyon başvuru anında tamamlanmış olmalı. Devam eden proje kabul edilmiyor.
- Mimar onayı gerekiyor.
- Belediye onayı gerekiyor.
- Yapılan işi belgeleyen dosya sunuluyor.
Yenileme aşamasında da denetim var. Restorasyon yükümlülüğü yerine getirilmezse oturma izni iptal ediliyor ve idari para cezası uygulanıyor. Yani bu kategori “ucuz kapı” değil, karşılığında somut bir iş yapılmış olması beklenen bir yol.
Diğer şartlar bu bantta nasıl işliyor
| Kural | 400.000 / 800.000 bantları | 250.000 kategorisi |
|---|---|---|
| Asgari yüzölçümü | 120 m² şart | şart yok |
| Konum kısıtı | bölgeye göre bant değişir | ülke geneli |
| Tek taşınmaz zorunluluğu | eşik tek taşınmazla karşılanmalı | uygulamada dosya bazında; güvenli yol tek tapu |
| Kısa dönem kiralama | 60 günden kısa yasak | 60 günden kısa yasak |
| Tamamlanma şartı | yok | dönüşüm veya restorasyon tamamlanmış olmalı |
Ortak kalanlar: ödemeler banka üzerinden ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılmalı, taşınmaz satıldığında oturma izni düşüyor, uzun dönem kiralama serbest.
Birden fazla birim konusu uygulamada dosya bazında değerlendiriliyor. Bu yüzden “iki daire alıp toplarım” varsayımıyla yola çıkmak yerine, dosyayı baştan avukatla kurgulamak gerekiyor.
Bir mülkün bu kategoriye girip girmediği nasıl anlaşılır
- Binanın statüsü. Tescilli mi, hangi kurum tescil etmiş, belgesi var mı?
- Ruhsat geçmişi. Ticari kullanımdan konuta dönüşüm varsa, ruhsatta bu değişiklik görünüyor mu?
- Tamamlanma evrakı. Mimar ve belediye onayları elde mi?
- Tapu durumu. Eşiği karşılayan tek taşınmaz mı, yoksa daire ve depo ayrı bağımsız bölüm mü?
Bu dördü satıcının beyanıyla değil, belgeyle doğrulanmalı. Uygunluk mülke özeldir ve bunu yazılı olarak teyit edecek taraf, dosyayı inceleyen Yunan avukattır.
Kimin için mantıklı
Bu yol şu profile uyuyor: bütçesi 250.000 euro bandında, Yunanistan’da oturma izni isteyen, uzun dönem kiraya vermeyi düşünen ve belge sürecine sabredecek alıcı.
Şu profile uymuyor: hızlı sonuç isteyen, tatil kiralaması planlayan ya da “belge işiyle uğraşmayayım” diyen alıcı. Onlar için 400.000 euro bandında standart bir konut daha az sürtünmeli. Alım bütçesi kurarken ev alma masrafları rehberi tamamlayıcı okumadır.
Sık sorulan sorular
250.000 euro sınırının altında bir mülk olur mu?
Hayır. Eşik alt sınırdır, taşınmazın bedeli bu rakamı karşılamalıdır.
Restorasyonu ben yaptırabilir miyim?
Mevzuat restorasyonun tamamlanmasını arıyor. Alıp kendiniz restore etme senaryosunda başvuru zamanlaması ve yükümlülükler değişiyor; bu ayrı bir yol ve avukatla planlanmalı.
Bu kategori ne zamana kadar geçerli?
Programda değişiklik olabiliyor. Karar verilen dönemin kuralları esas alınır, kazanılmış hak başvuruyla doğar.
Tescilli bina bulmak zor değil mi?
Yunanistan’da tescilli yapı stoku geniş, özellikle Atina ve Selanik’in eski mahallelerinde. Zor olan bulmak değil, restorasyonu tamamlanmış ve belgeleri düzgün olanı bulmak.
Bu kategoride alınan ev kiraya verilebilir mi?
Evet, uzun dönem kiralama serbest. Kısa dönem kiralama yasağı bu bantta da geçerli.
Kapanış
“250 bin euro bitti” cümlesi piyasada çok dolaşıyor ve yanlış. Bitmedi, daraldı. Bugün bu rakamla oturma izni almak, doğru kategoride ve belgeleri tam bir mülk bulmayı gerektiriyor.
Aramaya başlamadan önce cevaplanması gereken soru şu: bakılan mülk hangi kategoriye giriyor ve bunu kim belgeliyor. Bu iki sorunun cevabı yoksa fiyat etiketinin 250.000 euro olması tek başına bir şey ifade etmiyor.
Yunanistan portföyümüzü buradan inceleyebilirsiniz. İlgilendiğiniz mülkün hangi kategoriye girdiğini sorun, belgeleriyle birlikte gösterelim.
