Yunanistan’da ev arayan çoğu kişi ilanlardaki fiyata bakıp bütçesini ona göre kuruyor. Oysa satış bedeli ödemenin sadece bir parçası. Tapu harcından noter ücretine, avukattan emlakçı komisyonuna kadar eklenen kalemler, toplamda satış fiyatının yüzde 7 ile 12’si arasında bir banda oturuyor.
Bu yazı o kalemleri tek tek açıyor ve kesin rakamın kim tarafından, nasıl çıkarılacağını anlatıyor.
Masraf kalemleri ve oranları
Yunanistan’da alıcının ödediği başlıca kalemler şunlar:
| Kalem | Oran | Hangi değer üzerinden |
|---|---|---|
| Tapu harcı (devir vergisi) | %3,09 | Objektif değer ya da satış bedeli, hangisi yüksekse |
| Noter ücreti | %1,2 + KDV | Objektif değer ya da satış bedeli, hangisi yüksekse |
| Avukat ücreti | %1,5 + KDV | Satın alma bedeli |
| Emlakçı komisyonu | %2 + KDV | Ticari değer (piyasa standardı) |
| Tapu sicil kaydı | %0,9 | Objektif değer ya da satış bedeli, hangisi yüksekse |
Bunların üstüne çeviri, apostil, vekaletname ve AFM vergi numarası çıkarma gibi küçük ama sayısı çok kalemler biniyor. Tek tek bakınca önemsiz görünen bu işlemler toplamda birkaç yüz euroyu buluyor.
Objektif değer nedir, neden önemli
Yunanistan’da her taşınmazın devletin belirlediği bir objektif değeri var. Vergiler bu değerle satış bedelinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanıyor.
Bu ayrım pratikte şu anlama geliyor: piyasa değerinin altında gösterilen bir satışta bile vergi, devletin belirlediği taban değerden alınıyor. Yani “fiyatı düşük gösterelim, vergi az olsun” yaklaşımı çalışmıyor. Tersi de mümkün: objektif değerin altında bir fırsat aldığınızda vergiyi yine objektif değer üzerinden ödüyorsunuz.
Alım öncesi objektif değeri öğrenmek, bütçeyi doğru kurmanın ilk adımı.
Toplam ne tutar, kesin rakamı kim çıkarır
Kalemlerin toplamı uygulamada satış bedelinin yüzde 7’si ile 12’si arasında bir banda oturuyor. Rakamın bant olarak verilmesinin sebebi şu: her kalem mülkün objektif değerine, sözleşme koşullarına ve işlemin ayrıntısına göre değişiyor. Aynı fiyattaki iki dairede farklı toplam çıkabiliyor.
Kesin rakam tahminle değil belgeyle öğrenilir: avukat, tapu devrinden önce işleme özel yazılı bir maliyet dökümü çıkarır. Bu dökümü istemek alıcının hakkı. Bütçeyi ilan fiyatının üstüne bandın üst sınırını koyarak kurmak, tapu masasında sürprizle karşılaşmamanın en sağlam yolu.
Bu banttaki gerçek bir mülk örneği: Selanik Ano Poli’de Golden Visa uyumlu loft daire, 250.000 euro, daire ve depo tek tapuda.
Hangi kalem pazarlığa açık
Sabit olanlar: tapu harcı, tapu sicil ücreti. Bunlar devlete ödenir, oranı mevzuat belirler, pazarlığı olmaz.
Değişebilenler: avukat ve emlakçı ücretleri. Her ikisi de piyasa standardıdır, sözleşmeyle belirlenir. Yüksek tutarlı alımlarda oran yerine maktu ücret üzerinden anlaşmak mümkün oluyor. Noter ücreti de tarifeye bağlı olmakla birlikte bazı işlemlerde aşağı çekilebiliyor.
Satıcıya ait olanlar: bazı işlemlerde emlakçı komisyonunun bir kısmını satıcı üstlenir. Bu ülkeye değil, anlaşmaya bağlıdır ve baştan konuşulur.
Yeni bina alırken KDV meselesi
2006 sonrası ruhsat almış yeni binalarda, devir vergisi yerine %24 KDV gündeme gelebiliyor. Aradaki fark, düşük oranlı devir vergisiyle kıyaslanamayacak kadar büyük.
Uygulamada bu KDV yıllardır askıya alınmış durumda ve süresi dönem dönem uzatılıyor. Ancak askının hâlâ yürürlükte olup olmadığı alım anında doğrulanmalı. Bu tek kalem, bütçeyi baştan aşağı değiştirebilecek büyüklükte.
Alım sonrası: bitmeyen kalemler
- ENFIA, yıllık emlak vergisi. Konumu, yüzölçümü ve yapı yaşına göre hesaplanıyor.
- Aidat, apartman ortak giderleri. Asansörlü ve bahçeli binalarda daha yüksek.
- Elektrik faturasına bağlı kalemler: Yunanistan’da bazı yerel vergiler elektrik faturasıyla tahsil ediliyor.
- Sigorta: zorunlu değil ama kredi kullanılıyorsa banka şart koşuyor.
Yıllık toplam, ortalama bir dairede birkaç yüz eurodan başlıyor. Bütçe kurarken alım masrafı kadar bu düzenli giderlerin de hesaba katılması gerekiyor.
Nereden başlanır
- AFM vergi numarası çıkarılır. Bu olmadan hiçbir işlem yapılamıyor. Ayrıntısı ilk üç ay rehberimizde.
- Yunan bankasında hesap açılır. Ödemelerin banka üzerinden yapılması isteniyor.
- Avukat tapu araştırmasını yapar: ipotek, haciz, imar durumu, ortak mülkiyet payları.
- Ön sözleşme ve kapora, genelde satış bedelinin yüzde 10’u.
- Noterde nihai sözleşme ve tapu devri.
- Tapu siciline tescil.
Avukat aşamasını atlamak, Yunanistan’da ev alırken yapılan en pahalı hata. Tapu kaydı temiz görünen bir taşınmazda miras payı, geçit hakkı ya da kayıtsız ek yapı çıkabiliyor. Bu sorunlar satıştan sonra alıcının sorunu haline geliyor.
Sık sorulan sorular
Masraflar satış fiyatına dahil mi?
Hayır. İlandaki fiyat sadece taşınmazın bedeli. Yukarıdaki kalemler ayrıca ödenir ve büyük kısmı tapu devri anında hazır olmalıdır.
Nakit ödeme yapabilir miyim?
Hayır. Ödemelerin banka üzerinden ve kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması isteniyor. Nakit ödeme işlemi geçersiz kılabiliyor.
Kredi kullanabilir miyim?
Yabancı alıcılar Yunan bankalarından konut kredisi kullanabiliyor ancak şartlar yerleşiklere göre daha ağır: peşinat oranı yüksek, gelir belgesi ve vergi kaydı isteniyor. Süreç birkaç ay sürebiliyor.
Eşimle ortak alabilir miyim?
Evet, tapuya birden fazla kişi hisseli olarak yazılabiliyor. Ancak oturma izni gibi bir amaç varsa hisse dağılımının o başvurunun kurallarına uygun olması gerekiyor, bu baştan planlanmalı.
Masrafları kim hesaplar?
Avukat, tapu devrinden önce toplam maliyeti yazılı olarak çıkarır. Bu belgeyi istemek alıcının hakkı ve sürpriz maliyetlere karşı en iyi koruma.
Kapanış
Yunanistan’da ev almak, fiyat etiketinin yüzde 7 ila 12 üstüne mal oluyor. Bu ülkeye özgü bir sürpriz değil, Avrupa’nın büyük kısmında benzer. Sorun oranın kendisi değil, alıcının bunu bütçesine baştan koymaması.
Bütçeyi satış bedeli üzerinden değil, bandın üst sınırını ekleyerek kurun. Tapu masasında hesap tutmadığını fark etmek, sürecin en pahalı anı. Alımı oturma iznine bağlamayı düşünenler için 250 bin euro kategorisi rehberimiz tamamlayıcı okumadır.
Yunanistan’daki güncel portföyü görmek isterseniz Yunanistan’daki satılık daireler sayfasından inceleyebilirsiniz.
