Yunanistan’da ev almak isteyen Türk alıcının işi, Türkiye’deki alışkanlıklardan farklı bir düzenle karşılaşmak. Süreç daha fazla belge ve daha fazla meslek insanı içeriyor; buna karşılık her adım kayıtlı ilerlediği için sonradan sürpriz çıkma ihtimali düşük. Aşağıdaki sıra, 2026 itibarıyla standart bir konut alımının yolculuğu.
1. AFM: her şeyin başladığı numara
Yunanistan’da vergi numarası (AFM) olmadan ne hesap açılır ne tapu atılır. Pasaportla vergi dairesinden ya da vekaletname verdiğiniz bir avukat aracılığıyla alınır, ücretsizdir. Ayrıntısı AFM rehberinde.
2. Avukat: tapu araştırmasının sahibi
Yunanistan’da konut alımında avukat fiilen zorunludur. Asıl işi imza günü değil, öncesidir: mülkün tapu kaydını, üzerinde ipotek, haciz ya da miras ihtilafı olup olmadığını, binanın imar durumunu ve kaçak alan bulunup bulunmadığını araştırır. Yunanistan’da eski binalarda sonradan kapatılmış balkon gibi küçük imar aykırılıkları yaygındır; bunlar satıştan önce yasal hale getirilmek zorundadır ve masrafı pazarlık konusudur.
3. Ön sözleşme ve kapora
Fiyatta anlaşılınca genelde bir ön sözleşme imzalanır ve yüzde 5 ile 10 arasında kapora ödenir. Bu aşamada alıcı vazgeçerse kapora yanar; satıcı vazgeçerse çoğu sözleşmede kaporayı iki katıyla iade eder. İmzadan önce metni avukatınızın görmesi şarttır.
4. Paranın yolu: bankadan ve belgeli
Ödemenin banka üzerinden, kaynağı belgelenebilir şekilde yapılması gerekir. Bu yalnızca güvenlik meselesi değildir; paranın izlenebilir yoldan gelmesi, ileride oturma izni başvurusu yapılacaksa dosyanın da temel şartıdır. Elden ödeme hem risklidir hem resmi süreçte geçersizdir.
5. Noter: sözleşmenin tek adresi
Satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır; Yunanca bilmeyen alıcı için yeminli tercüman bulunur. Transfer vergisi (çoğu ikinci el satışta yüzde 3,09) imzadan önce ödenmiş olmalıdır. Noter masrafı, tapu harcı, avukat ve varsa emlakçı ücretiyle birlikte toplam alım masrafı genelde fiyatın yüzde 8’i ile 10’u arasında kalır; kalem kalem dökümü masraf rehberinde yazdık.
6. Tapu kaydı: işin resmen bittiği an
İmzalanan senet, tapu kadastro sistemine (Ktimatologio) işlenir. Kayıt tamamlandığında mülkiyet resmen size geçer. Bundan sonrası abonelikler, sigorta ve yıllık emlak vergisi ENFIA gibi sahiplik rutinleridir.
Süreç ne kadar sürer
Sorunsuz bir dosyada, AFM alımından tapu kaydına kadar 6 ile 10 hafta gerçekçi bir aralık. Süreyi uzatan şey neredeyse hiçbir zaman bürokrasi değil, mülkte çıkan imar ya da miras pürüzüdür. Bu yüzden en kritik karar, sürecin başında iyi bir avukatla çalışmaktır. Türkiye’den vekaletname ile sürecin tamamı uzaktan da yürütülebilir; vekalet apostilli ve Yunanca çevirili olmalıdır.
Sürecin özeti: kim, ne, ne zaman
| Adım | Kimin işi | Tipik süre |
|---|---|---|
| AFM vergi numarası | Siz ya da vekaletli avukat | 1 gün |
| Tapu ve imar araştırması | Avukat | 1-3 hafta |
| Ön sözleşme ve kapora | Alıcı + satıcı + avukat | 1 hafta |
| Transfer vergisi ödemesi | Muhasebeci/avukat | Birkaç gün |
| Noter imzası | Noter + yeminli tercüman | 1 gün |
| Tapu kaydı (Ktimatologio) | Avukat takip eder | 1-3 hafta |
Süreler sorunsuz dosya içindir; imar ya da miras pürüzü çıkan mülkte araştırma aşaması uzar.
Sık sorulan sorular
Yunanistan’da yabancı her yerde ev alabilir mi?
Ülke genelinde alabilir; yalnızca sınır bölgeleri ve bazı adalarda AB dışı alıcılar için ayrı bir ön izin prosedürü vardır. Selanik ve Atina bu kapsamda değildir.
Süreç Türkiye’den hiç gitmeden tamamlanabilir mi?
Tamamlanabilir. Apostilli ve Yunanca çevirili bir vekaletname ile avukatınız AFM alımından noter imzasına kadar tüm adımları yürütebilir. Mülkü görmeden almamak ayrı bir tavsiyedir; süreç uzaktan yürür, karar yerinde verilir.
Kapora yatırdıktan sonra vazgeçersem ne olur?
Standart ön sözleşmede alıcı vazgeçerse kapora yanar; satıcı vazgeçerse kaporayı genelde iki katıyla iade eder. Metin pazarlığa açıktır, imzadan önce avukat kontrolü şarttır.
