Yunanistan ortak tapu eşler: temel çerçeve
Yunanistan ortak tapu eşler düzeni, evli çiftlerin Yunanistan’da gayrimenkul edinirken karşılaştığı koi̇nȯkirotita (κοινοκτησία) olarak adlandırılan ortak mülkiyet kurumudur. 2026 itibarıyla Yunan Medeni Kanunu, eşler arasında varsayılan bir mal ayrılığı rejimi uygular; yani evlilik içinde edinilen mallar aksi sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça her eşin kendi üzerinde kalır. Kathimerini ve Notaries of Europe kaynaklarına göre, ortak tapu yalnızca çiftin alımı her iki adına yapması veya noter huzurunda bir koinotikos syzititos (medeni birliktelik sözleşmesi) imzalaması durumunda doğar. Bu ayrım, Yunanistan’ın birçok Avrupa ülkesinden ayrıldığı temel noktadır.
Yunanistan ortak tapu eşler için pay oranları nasıl belirlenir
Ortak tapuda pay oranları, alım aşamasında noter tarafından düzenlenen kti̇tosi̇ki̇ praksi (satış sözleşmesi) üzerinde serbestçe belirlenir. Elxis ve GreekLawyersOnline kaynaklarına göre eşler yüzde 50/50 paylaşım seçebileceği gibi yüzde 60/40 veya yüzde 70/30 gibi asimetrik paylar da belirleyebilir. Pay oranları, ENFIA emlak vergisinin her eşe düşen kısmını ve olası bir satışta sermaye kazancının dağılımını doğrudan etkiler. Asimetrik pay seçiminde her eş, kendi payına isabet eden miktarda para katkısı yapmış olması gerekmez; bu Yunan hukukunda geçerli bir düzenlemedir.
Koinokirotita nedir: Yunan ortak mülkiyet türleri
Yunanistan’da ortak mülkiyet iki biçimde ortaya çıkar. Birincisi, i̇pti̇kti̇ki̇ koi̇nȯti̇ta (zorunlu ortaklık), birden çok mirasçının miras kalan mülkü paylaşmaması durumunda doğar. İkincisi, i̇pti̇kti̇ki̇ koi̇nȯti̇ta synaiki̇ (gönüllü ortaklık), eşlerin satış sözleşmesinde her ikisini de tapuda malik olarak göstermesiyle oluşur. Notaries of Europe verilerine göre Yunanistan’da evlilik mal rejimi ayrılık esaslıdır; bu nedenle ortak tapu eşler için ancak açık bir hukuki işlemle kurulabilir. Bu kural, toplum mal rejimi uygulayan ülkelerden gelen çiftlerin dikkat etmesi gereken bir noktadır.
Yunanistan ortak tapu eşler arası devir süreci
Eşler arasındaki tapu devri, Yunanistan’da doğrudan hibe (dorea) veya satış yoluyla yapılabilir. Süreç üç adımda işler: önce bir Yunan noter (notarios) satış veya hibe sözleşmesini düzenler, ardından AADE vergi beyanı verilir ve son olarak Ktimatologio kadastro dairesinde tescil yapılır. Hibe sözleşmelerinde eşler arası vergi muafiyeti yüksektir; A kategorisi vergi mükellefleri için 800.000 avroya kadar istisna tanınır. Devir işleminde noter ücreti, mülkün objektif değerine bağlı olarak yüzde 1 ile yüzde 1,2 arasında değişir. Süreç genellikle 2 ila 4 hafta içinde tamamlanır.
Yunanistan ortak tapu eşler için vergi etkileri
Ortak tapuda ENFIA yıllık emlak vergisi, her eşin payına göre ayrı ayrı hesaplanır ve her birine ayrı bir vergi borcu bildirimi gönderilir. AADE verilerine göre 2026 ENFIA tarifesinde 200.000 avro değerinde bir mülk için yıllık vergi yaklaşık 800 ila 1.200 avro arasındadır ve bu tutar pay oranlarına bölünür. Eşler arası hibede veraset ve bağış vergisi A kategorisinde yüzde 1 ile yüzde 10 arasında kademeli uygulanır ancak 800.000 avroluk istisna çoğu çift için vergi sıfırlar. Satış yoluyla devirde ise.tapu harcı (metopo) yüzde 3,09 oranında alıcıdan tahsil edilir.
Ortak tapuda vefat ve miras senaryosu
Eşlerden biri vefat ettiğinde, ortak tapudaki payı Yunan veraset hukukuna göre mirasçılara geçer. Yunan Medeni Kanunu’na göre hayatta kalan eş, çocuklarla birlikte birinci derece mirasçıdır ve payı kanun tarafından belirlenir. Kathimerini raporlarına göre eş için 150.000 avroya kadar miras vergisi istisnası bulunur; bu istisna çocuklu eşlerde daha da genişler. Mirasın tapuya tescili için önce Tekmirio (sulh mahkemesi) veraset ilamı alınmalı, ardından AADE’ye vergi beyanı verilmelidir. Bu süreç 6 ila 12 ay sürebilir ve Yunan avukatı temsili zorunludur. Yunanistan miras kalan mülk rehberi bu adımları ayrıntılı ele alır.
Yabancı eşlerin ortak tapu edinimi ve kısıtlar
Yabancı uyruklu eşler, Yunanistan’da AB vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir; genel olarak gayrimenkul ediniminde kısıt yoktur. Ancak bazı sınır bölgelerinde (adasal ve kıyı şeritleri, askeri alanlar yakını) yabancıların mülk edinmesi için milli savunma bakanlığı izni gerekir. Eşlerden biri Türkiye vatandaşıysa bu izin süreci 3 ila 9 ay sürebilir. Yunan hukukuna göre eşlerin uyruk farklılığı, ortak tapu düzenlenmesini engellemez; sadece ek belge ve tercümeler talep edilir. Pasaport, apostil onaylı evlilik cüzdanı ve Yunanca tercümeler zorunludur.
Sık sorulan sorular
Hayır. Yunanistan’da evlilik mal rejimi ayrılık esaslıdır. Eşler ortak tapu istemiyorsa, mülkü yalnızca bir eş adına alabilirler. Ortak tapu yalnızca noter huzurunda açık bir sözleşmeyle kurulur.
Evet. Eşler arası bir hibe veya satış sözleşmesiyle pay oranları değiştirilebilir. Bu işlem için noter, AADE vergi beyanı ve Ktimatologio tescili gerekir. Hibe durumunda 800.000 avroya kadar vergi muafiyeti tanınır.
Hayır. Ortak tapulu bir mülk, tüm eşlerin onayı olmadan satılamaz veya rehnedilemez. Bir eş payını üçüncü kişiye devretmek isterse, diğer eşin ön alım hakkı (protimisi) vardır. Bu hak yasal olarak korunur.
Kadastro sistemi hakkında ek bilgi için Ktimatologio e-tapu rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Yunan hukuk çerçevesini resmi olarak görmek için Avrupa Noterleri birliği Yunanistan çiftler sayfasına bakabilirsiniz.
