Yunanistan airbnb ruhsatı nedir, kim için zorunlu
Yunanistan airbnb ruhsatı, 1 Ekim 2025’ten itibaren yürürlüğe giren Law 5170/2025 çerçevesinde kısa dönem konaklamaya açık her mülk için aranır. Ruhsatın çekirdeği, Bağımsız Kamu Gelir İdaresi (AADE) platformundan alınan AMA numarasıdır (Αριθμός Μητρώου Ακινήτων). Bu numara olmadan hiçbir ilanda mülkün tanıtımı yapılamaz. 3430460 sayılı yönetmelik ile kısa dönem kiralama tanımı netleşti: 60 güne kadar konaklamalar bu kapsama girer.
Numara hem yabancı hem Yunan mülk sahipleri için şarttır. İlan platformu Airbnb, Booking ya da Vrbo olması fark etmez; ilanda AMA görünmek zorundadır. Numara, mülk sahibinin AFM vergi numarası ve mülkiyet belgesiyle AADE üzerinden ücretsiz alınır.
AMA numarası nasıl alınır: AADE başvuru adımları
AMA başvurusu tamamen online yapılır ve ücret alınmaz. Süreç, AADE’nin kısa dönem kiralama portalı (shorttermrentals.aade.gr) üzerinden yürür. Önce bir AADE kullanıcı hesabı açılır, ardından mülk kaydı oluşturulur.
Başvuruda istenen temel belgeler: geçerli AFM vergi numarası, mülkün tapu kaydı ya da kira sözleşmesi (mülk kiraysa yazılı izin), mülk sahibinin kimlik belgesi ve mülkün adresine dair EOT turizm kayıt verisi. Yabancı uyruklu sahipler için AFM önceden açılmış olmalıdır. Dosya tamamlandığında AADE ortalama 1-3 iş günü içinde AMA numarasını verir.
Law 5170/2025: güvenlik şartları ve uyumluluk maliyeti
1 Ekim 2025’te yürürlüğe giren Law 5170/2025, kısa dönem kiralama için dört yeni güvenlik şartı getirdi. Her mülkte yangın söndürücü, duman dedektörü ve elektrik güvenlik sertifikası (YDE) bulunması zorunludur; ayrıca işletici mesleki sorumluluk sigortası yaptırmak durumundadır. YDE, yetkili bir elektrik mühendisi tarafından her beş yılda bir yenilenir.
Uyumluluk maliyeti mülk başına 800-1.500 avro bandında oluşur. Duman dedektörü ve yangın söndürücü toplam 80-150 avro, YDE raporu 200-400 avro, sigorta poliçesi yıllık 150-400 avro civarındadır. Belgelerin yokluğu ilk denetimde 5.000 avro cezaya dönüşür.
Her misafir için AADE beyanı
AMA alındıktan sonra süreç bitmez. AADE, her misafir için ayrı bir “Statement on Short-Term Stay” (Kısa Dönem Konaklama Beyanı) ister. Beyan, check-in sonrası takip eden ayın sonuna kadar sistem yüklenmelidir.
Beyanda yer alan bilgiler: misafirin adı soyadı, kimlik ya da pasaport numarası, uyruğu, giriş ve çıkış tarihleri. Bu veriler vergi denetimi ve güvenlik amaçlı tutulur. Beyan atlandığında misafir başına ceza uygulanır; işletici bir platform ya da yazılım kullanıyorsa beyan otomatik üretilebilir, ama sorumluluk yine mülk sahibinindir.
Yunanistan airbnb ruhsatı ceza tablosu
İhlallerin her biri için AADE ve turizm denetmenleri tarafından ayrı ceza uygulanır. En sık görülen dört ihlalin 2026 itibarıyla geçerli tutarları şöyledir:
| İhlal | Ceza (avro) | Uygulayan kurum |
|---|---|---|
| AMA olmadan ilanda mülk gösterimi | 5.000 | AADE |
| İlk güvenlik ihlali (yangın, duman, YDE) | 5.000 | İtfaiye / AADE |
| Aynı ihlalin tekrarı | 10.000 | AADE |
| Üst üste tekrar (üçüncü ve sonrası) | 20.000 | AADE |
Cezalar mülke değil işleticiye kesilir. Üst üste üçüncü ihlalde AADE mülkün AMA kaydını geçici olarak dondurabilir ve ilanın kaldırılmasını ister.
Atina moratoryumu: hangi ilçelerde yeni AMA yok
Atina Belediyesi, üç merkezi ilçede yeni AMA kayıtlarını 31 Aralık 2026’ya kadar askıya aldı. Karar, turizm yoğunluğunun yerel yaşamı baskılaması gerekçesiyle alındı ve Yunan İçişleri Bakanlığı tarafından onaylandı. Kapsamdaki semtler merkezin turistik çekirdeğini oluşturur.
Bu üç ilçede zaten AMA’sı olan mülkler çalışmaya devam eder; yasak yalnızca yeni başvuruları kapsar. Moratoryumun bitişinde yeni başvuru yeniden açılır, ama semt başına kotaların getirilmesi gündemde. Bu tarihten önce Atina merkezinde Airbnb açmayı planlayan bir yatırımcı için alan kapanmıştır.
Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama yasağı
Golden Visa (altın vize) kapsamında oturma izni alınan mülklerde kısa dönem kiralama, yani 60 güne kadar konaklama, yasaktır. Kural, Göç ve İltica Bakanlığı tarafından açıkça tanımlanır: Golden Visa statüsü, mülkün konut olarak belli bir süre boyunca sahibince kullanılmasını ya da uzun dönem kiralanmasını öngörür.
İhlal edildiğinde ceza parasal kalmaz. Göç İdaresi oturma iznini iptal edebilir ve Golden Visa sahibi Yunanistan’daki yasal ikamet hakkını yitirir. Bu yüzden yatırım yaptığınız mülkten Airbnb geliri bekliyorsanız, oturma izni yolunu Golden Visa yerine çalışma ya da öğrenci izni gibi başka kategorilerden düşünmeniz gerekir.
AB tek kayıt numarası: 20 Mayıs 2026’dan itibaren
Avrupa Birliği, kısa dönem kiralama ilanlarını tek çatı altında toplamak için 20 Mayıs 2026’dan itibaren her ilanda ortak bir kayıt numarası şartı getirdi. Düzenleme, AB Komisyonu’nun dijital hizmetler paketinin parçasıdır ve tüm üye ülkelere yayılır.
Yunanistan’da bu numara, halihazırda alınmış AMA ile aynıdır. Yani yurt dışındaki platformlar (Airbnb, Booking, Expedia) ilan yayına almadan önce bu numarayı doğrulamak zorundadır. Numara olmayan ilan, platform tarafından otomatik gizlenir. Bu kural, AMA’yı yerel bir formaliteden AB çapında zorunlu bir tanımlayıcıya çevirdi.
SSS: Yunanistan airbnb ruhsatı
AADE portalından eksiksiz dosya verildiğinde ortalama 1-3 iş günü. AFM yoksa önce AFM açılır (ortalama 5 iş günü), sonra AMA başvurusu yapılır.
Evet. İşletici siz olabilirsiniz, ama misafir beyanı, yangın söndürücü ve duman dedektörü şartları, YDE sertifikası ve mesleki sorumluluk sigortası yine sizin üzerinizedir. Profesyonel bir yönetim şirketi kullanıyorsanız, sözleşmede bu sorumlulukların kimde olduğu yazılı olmalıdır.
Kısa dönem kiralama geliri AADE tarafından gayrimenkul geliri sayılır. 2026 itibarıyla yıllık 12.000 avroya kadar %15, 12.000-35.000 avro arası %35, 35.000 avro üstü %45 oranında gelir vergisi uygulanır. Yabancı sahipler için kaynak ülke ile Yunanistan arasındaki çifte vergilendirme anlaşması dikkate alınır.
Kısa dönem kiralama mevzuatı hızla değişiyor, bu yüzden yatırım kararı vermeden önce güncel durumu birlikte değerlendiriyoruz. Yunanistan’da ev almak yazımızda yatırım amacına göre mülk seçimi ve vergi etkisini inceleyebilirsiniz.
