Yunanistan kaçak yapı konusu, ülkede ev almak isteyen herkesin bilmesi gereken en kritik risk kalemidir. Yunanistan’daki binaların yaklaşık yüzde 97’sinde bir tür imar ihlali bulunduğu tahmin edilir ve bu yapılar afthaireta adıyla sınıflandırılır. Bu rehber, kaçak yapının ne anlama geldiğini, satın alırken nasıl kontrol edileceğini ve 2025 yasasının getirdiği yeni şartları 2026 verileriyle açıklıyor.
Yunanistan kaçak yapı nedir: Afthaireta kavramı
Afthaireta, Yunanca “kendiliğinden, keyfi yapılan” anlamına gelir ve ruhsatsız ya da ruhsat sınırlarını aşan yapıları tanımlar. Yunanistan’da bir bina, izin verilen alandan fazla inşa edildiğinde, balkon kapandığında, çatı katı eklendiğinde veya tamamen ruhsatsız yapıldığında afthaireta sayılır. Yasal durumdan bağımsız olarak bu yapılar, yasallaştırma sürecinden geçene kadar devlete borçlu kabul edilir.
Kaçak yapının kategorileri
Yunanistan mevzuatı ihlalleri beş kategoriye ayırır. İlk dört kategori küçük ve orta ölçekli ihlalleri kapsar: az miktar alan aşımı, kapalı balkon, hafif ekler. Bu kategorideki yapılar para cezası ödenerek yasallaştırılabilir.
Beşinci kategori ise tamamen ruhsatsız veya ciddi ihlalli, 2011 sonrası inşa edilmiş binaları kapsar. 2020 sonbaharında dondurulan bu kategori, 5261 sayılı 2025 yasasıyla belirli koşullarla yeniden açıldı.
5261 sayılı yasa: 31 Mart 2028 süre sonu
2025’te yürürlüğe giren 5261 sayılı yasa, kaçak yapıların yasallaştırılması için son tarihi 31 Mart 2028’e uzattı. Bu tarihe kadar başvuru yapmayan mülkler “yasal askıya alma” durumuna girer. Askıdaki bir mülk satılamaz, devredilemez ve tadilata izin verilemez. Bu durum, mülkün pazar değerini ciddi şekilde düşürür ve banka kredisini engeller.
Metrekare başına ceza nasıl hesaplanır
Yasallaştırma cezası, ihlalin türüne, konumuna, mülk yaşına ve bölgenin vergi değerine göre belirlenir. Temel aralık 200 ila 2.000 avro arasında her yetkisiz metrekare için değişir. Kıyı bölgeleri ve yüksek değerli adalarda ceza üst sınıra yaklaşır.
Sabit idari ücretler yapı büyüklüğüne göre şöyledir: 100 metrekareye kadar 250 avro, 100-500 metrekare 500 avro, 500-2.000 metrekare 1.000 avro, 2.000 metrekare üstü 4.000 avro. Peşin ödemede yüzde 20, yüzde 30 avansla yüzde 10 indirim uygulanır.
Ekim 2024 zam: Yüzde 40 ek tahsilat
Ekim 2024’ten itibaren yapılan tüm yeni başvurulara yüzde 40 ceza zammı uygulanır. Her beklenen ay, toplam maliyeti daha da artırır. 2025’e kadar her yıl uygulanan yüzde 5’lik artış ise kaldırıldı. Bu nedenle erken başvuru, mülk sahibi için belirgin tasarruf sağlar.
Ev alırken imar kontrolü: Hangi belge istenir
Yunanistan’da bir ev almadan önce mülkün yasal durumunu kontrol etmek üç belgeyle mümkündür. İlk olarak, mühendis tarafından hazırlanan “katatype” yani imar durum belgesi istenir. Bu belge binanın izinli ve izinsiz alanlarını gösterir. İkinci olarak, ktimatologio (kadastro) kaydı mülkün kayıtlı durumunu ortaya koyar. Üçüncü olarak, beyan edilen ihlallerin ödendiğini gösteren vergi dairesi makbuzu kontrol edilir.
Banka kredisi ve kaçak yapı engeli
Yunan bankaları, ipotekli konut kredisi vermeden önce mülkün yasal durumunu denetler. Yasallaştırılmamış kaçak yapısı olan bir mülk için kredi onayı neredeyse imkânsızdır. Bu durum, alıcının peşin ödeme yapmasını ya da satıcıdan ihlalleri yasallaştırmasını talep etmesini gerektirir. Yasallaştırma yapılmadan satış, ileride tapu devrinde blokeye takılır.
Yunanistan kaçak yapı kontrolü için pratik adımlar
Ev alırken güvenliği sağlamak için şu adımları izleyin:
– Bir Yunan inşaat mühendisiyle anlaşıp imar durum denetimi yaptırın.
– Ktimatologio kaydını mülk sahibinden iste.
– Beyan edilen ihlaller için ödeme makbuzunu kontrol et.
– 5. kategori ihlali varsa satıştan vazgeç ya da fiyat indirimi talep et.
– Noterde sözleşme öncesi avukatın tüm belgeleri görmesini sağla.
Sık sorulan sorular
Afthaireta, ruhsatsız ya da ruhsat sınırlarını aşan yapılardır. İmar durum belgesi (katatype) ve ktimatologio kaydı bir mühendis tarafından incelendiğinde mülkün kaçak kısmı ortaya çıkar.
5261 sayılı 2025 yasası, yasallaştırma için son tarihi 31 Mart 2028’e uzattı. Bu tarihten sonra başvuru yapılmayan mülkler satış ve devre kapanır.
Ceza, ihlalin türüne ve konumuna göre 200 ila 2.000 avro arasında her metrekare için değişir. Ekim 2024 sonrası başvurularda yüzde 40 ek zam uygulanır.
Kaçak yapı riskini kontrol etmek için mülkün tapu kaydını Ktimatologio e-tapu rehberimizden öğrenebilirsiniz.
Yunanistan’da ev alırken izlemeniz gereken tüm adımlar için ortak tapu eşler rehberimize bakabilirsiniz.
