Türkiye’de tapu devri tek bir kurumda, tapu müdürlüğünde biter. Yunanistan’da aynı iş üç ayrı masada yürüyor: vergi dairesi, noter ve tapu sicili. Sürecin mantığını bilmeyen alıcı, kapora verdikten sonra takvimin neden uzadığını anlamıyor.
İşlem başlamadan önce iki numara
Yunanistan’da taşınmaz almanın ilk şartı AFM adı verilen vergi numarası. AFM olmadan ne satış senedi düzenlenebiliyor ne de vergi ödenebiliyor. İkinci şart banka hesabı: satış bedelinin banka kanalıyla ödendiğinin belgelenmesi isteniyor, elden ödeme kabul edilmiyor. AFM ve hesap açılışının nasıl yürüdüğünü anlattığımız yazı: AFM vergi numarası nasıl alınır.
Avukat ve vekalet
Alıcının Yunanistan’da bulunmadığı durumlarda süreç vekaletle yürütülüyor. Vekalet Türkiye’deki Yunan konsolosluğunda ya da Yunanistan’da noterde düzenleniyor. Avukat, tapu kaydının temizliğini kontrol eden taraf: taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, miras uyuşmazlığı ya da imar aykırılığı olup olmadığını tapu sicilinden ve ilgili dairelerden çıkarıyor. Bu inceleme atlanırsa, sorun satıştan sonra alıcının önüne geliyor.
Ön sözleşme ve kapora
Taraflar anlaştığında genellikle bir ön sözleşme imzalanıyor ve kapora ödeniyor. Kaporanın iade koşulları burada yazılıyor: kredi çıkmazsa, tapu kaydında sorun bulunursa ya da satıcı cayarsa ne olacağı sözleşmeye geçmediyse, uyuşmazlık mahkemeye kalıyor. Ön sözleşme noterde de düzenlenebiliyor; büyük tutarlarda noterli biçim tercih ediliyor.
Noterde satış senedi
Yunanistan’da mülkiyeti devreden belge noterin düzenlediği satış senedi. Noter, tarafların kimliğini, AFM kayıtlarını, taşınmazın tapu bilgilerini, enerji sertifikasını, mühendis beyanını ve vergi ödeme makbuzunu dosyaya alıyor. Satış senedi imzalanmadan önce taşınmaz devir vergisinin yatırılmış olması gerekiyor; makbuz olmadan noter işlemi tamamlamıyor.
İmza sırasında satış bedeli ödeniyor ve ödemenin banka kaydı senede işleniyor. Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman bulunduruluyor; tercümansız imzalanan senetler sonradan itiraz konusu oluyor.
Son adım: Ktimatologio tescili
Noterin düzenlediği senet tek başına mülkiyeti kamuya karşı sonuçlandırmıyor. Senedin tapu siciline, yani Ktimatologio’ya tescil edilmesi gerekiyor. Tescil yapılmadığı sürece taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere karşı korunan bir hak doğmuyor. Tescil işlemini genellikle avukat takip ediyor ve tamamlandığında alıcıya tescil belgesi veriliyor. Alıcının dosyasında bulunması gereken belge budur; noter senedi tek başına yeterli sayılmaz.
Ödeme ve para transferi
Satış bedelinin banka üzerinden ödendiğinin belgelenmesi zorunlu. Türkiye’den yapılacak transferlerde iki şey önceden planlanmalı: transferin hangi hesaba, hangi açıklamayla yapılacağı ve bankanın kaynak sorgusu için isteyeceği belgeler. Yunan bankaları büyük tutarlı gelen transferlerde fon kaynağını gösteren belge talep ediyor; bu belge hazırlanmadığında para hesapta bekletilebiliyor.
Transfer masrafı ve kur farkı da hesaba katılmalı. Alıcı, satış senedinin imzalanacağı tarihten en az birkaç gün önce paranın Yunanistan’daki hesapta hazır olmasını sağlamalı; aynı gün transferine güvenmek noterde randevunun ertelenmesine yol açıyor.
Tapu kaydında en sık çıkan iki sorun
Birincisi miras yoluyla bölünmüş paylar. Eski binalarda taşınmaz birden fazla mirasçının üzerinde görünebiliyor ve satış için hepsinin muvafakati gerekiyor. Mirasçılardan biri yurt dışındaysa süreç vekaletle uzuyor.
İkincisi imar aykırılığı. Kapatılmış balkon, çatı katına eklenmiş oda ya da bodrumdaki dönüşüm, kayıtla uyuşmuyorsa mühendis beyanı verilemiyor. Bu durumda satıştan önce yasallaştırma dosyası açılıyor ve maliyeti genellikle satıcıya kalıyor. Sözleşmede bu masrafın kime ait olduğu yazılmazsa pazarlık kapanış anına sarkıyor.
Devreden masraf kalemleri
Tapu devrinde masrafların büyük bölümü alıcıya ait. Piyasada kullanılan oranlar şöyle:
| Kalem | Oran | Not |
|---|---|---|
| Taşınmaz devir vergisi | Yüzde 3,09 | Vergi dairesinin kabul ettiği değer üzerinden hesaplanıyor; bu değer satış bedelinden farklı olabiliyor. |
| Noter ve avukat | Yaklaşık yüzde 3 artı KDV | İşlemin karmaşıklığına göre değişiyor, sabit tarife değil. |
| Emlak danışmanlığı | Yaklaşık yüzde 2 artı KDV | Aracı kullanılan işlemlerde geçerli. |
| Tescil harcı | Değere bağlı | Ktimatologio tarifesine göre hesaplanıyor. |
Bu oranlar bant olarak verilmiştir. Kesin tutar, taşınmazın vergi değerine ve seçilen avukatın tarifesine göre değişir; yazılı maliyet dökümünü avukat çıkarır. Kalem kalem hesap örneği için: Yunanistan’da ev alma masrafları.
Vekaletle satın alırken
Alıcının imza gününde Yunanistan’da olmaması sık rastlanan bir durum. Bu durumda vekaletin kapsamı önem kazanıyor: yalnızca satış senedini imzalama yetkisi mi verildi, yoksa vergi beyanı, banka işlemleri ve tescil takibi de kapsamda mı. Dar yazılmış bir vekalet, sürecin ortasında ikinci bir vekalet düzenlenmesini gerektiriyor ve bu da haftalar kaybettiriyor.
Vekaletin Türkiye’de düzenlenmesi halinde apostil ve yeminli tercüme gerekiyor. Metni Yunan avukatın hazırlaması, kapsam eksikliğini baştan önlüyor.
Tapudan sonra başlayan yükümlülükler
Mülkiyet geçtikten sonra yıllık emlak vergisi ENFIA devreye giriyor ve tapu kaydı üzerinden tahakkuk ediyor. Elektrik, su ve belediye aboneliklerinin isim değişikliği de alıcıya kalıyor; devredilmeyen abonelikler eski malikin borcunu taşımaya devam ediyor. ENFIA’nın nasıl hesaplandığı: ENFIA nedir.
Uzman yorumu: takvimi uzatan üç şey
Birincisi eksik tapu geçmişi. Eski binalarda miras yoluyla bölünmüş paylar, tamamlanmamış intikaller ve kayıt farklılıkları çıkıyor; bunların düzeltilmesi haftalar alıyor. İkincisi mühendis beyanı. Satış senedi için taşınmazın imara aykırı eklentisi olmadığına dair beyan isteniyor, aykırılık varsa önce yasallaştırma dosyası açılıyor. Üçüncüsü vergi değeri ile pazar fiyatı arasındaki fark. Devir vergisi vergi değeri üzerinden hesaplandığı için, alıcının bütçesindeki kalem satış fiyatına göre değil bu değere göre şekilleniyor.
Pratik tavsiye: ön sözleşme imzalanmadan önce avukattan tapu kaydı raporu istenmeli. Rapor bir sayfa olur, kaporayı riske atmaktan ucuzdur.
Sık sorulan sorular
Yabancı, Yunanistan’da her yerden ev alabilir mi
Genel kural serbestlik yönünde, ancak sınır bölgeleri ve bazı adalar için özel izin usulü var. Taşınmazın bu kapsamda olup olmadığı satın alma kararından önce sorgulanır.
Satış senedi Türkçe düzenlenebilir mi
Senet Yunanca düzenleniyor. Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulundurulması ve tercümanın senede kaydedilmesi gerekiyor.
Tapu devri ne kadar sürer
Belgeler eksiksizse noter aşaması günler içinde tamamlanabiliyor. Süreyi uzatan şey tapu kaydındaki eksikler ve vergi işlemleri; standart bir gün sayısı vermek doğru olmaz.
Ktimatologio tescili yapılmazsa ne olur
Tescil edilmemiş devir, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemiyor. Bu yüzden tescil belgesi alınmadan işlem bitmiş sayılmaz.
Selanik’te ev alma sürecini bir örnek üzerinden konuşmak isteyenler, portföyümüzdeki Ano Poli’deki 1+1 loft daire ilanına bakabilir.
