Yunanistan’da ev alırken avukat şart mı: görev ve ücretler
Yunanistan’da ev alımının resmi zorunluluğu noter; avukat kanunen şart değil. Buna rağmen yabancı alıcıların neredeyse tamamı süreci avukatla yürütüyor. Bu bir alışkanlık değil, tapu sisteminin çalışma biçiminden doğan bir zorunluluk: satıcının beyanı ile sicilin gerçeği arasındaki farkı alıcı adına yalnızca avukat tarar.
Yasal durum: noter zorunlu, avukat tercih
Tapu devri Yunanistan’da noter huzurunda imzalanan resmi sözleşmeyle yapılıyor; noter olmadan satış geçerli değil. Avukat bulundurma zorunluluğu ise 2014 başında kaldırıldı. Yani kağıt üzerinde bir alıcı, noter ve satıcıyla masaya oturup evi alabilir. Pratikte bu yol yalnızca piyasayı yakından tanıyan yerli alıcılar için işliyor; piyasa rehberleri de gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bölümünü bağımsız avukat tutulmamasına bağlıyor.
Avukat alıcı adına neyi kontrol ediyor
Avukatın asıl işi imza günü değil, imzadan önceki haftalarda. Standart bir alım dosyasında şu kontroller yapılıyor:
- Tapu sicili taraması: mülkün gerçekten satıcıya ait olduğu, üzerinde ipotek, haciz ya da dava şerhi bulunmadığı. Tarama iki ayrı kayıtta yapılıyor: ulusal kadastro Ktimatologio ve bölgesel ipotek sicili; iki kaydın çelişmesi, sonradan çıkan hisse davalarının klasik kaynağı.
- İmar ve ruhsat kontrolü: binanın ruhsatı, kaçak ekleme olup olmadığı, enerji kimlik belgesi.
- Borç kontrolü: emlak vergisi ve site aidatı gibi mülkle birlikte devralınabilecek borçlar.
- Sözleşme aşaması: ön sözleşme, kapora koşulları ve nihai sözleşmenin alıcı lehine denetimi.
- Temsil: alıcı Yunanistan’da değilse vekaletle tüm sürecin yürütülmesi, AFM vergi numarası ve banka işlemlerinin takibi.
Bu listenin ayrıntılı maliyet karşılığını ev alma masrafları rehberinde kalem kalem yazmıştık; avukat o tablodaki kalemlerden yalnızca biri.
Ücret: mülk bedelinin yüzde 1 ile 1,5’i
Piyasa rehberlerinde avukatlık ücreti mülk bedelinin yüzde 1 ile 1,5’i bandında veriliyor; üzerine yüzde 24 KDV ekleniyor. Yüksek bedelli alımlarda oran yerine maktu ücret üzerinden anlaşmak mümkün. Karşılaştırma için: aynı işlemde noter ücreti de tarifeye bağlı olarak benzer bir bantta seyrediyor.
| Kalem | Ölçü (2026 piyasa pratiği) | Not |
|---|---|---|
| Avukat ücreti | Bedelin yüzde 1-1,5’i + yüzde 24 KDV | Sözleşmeyle belirlenir, maktu anlaşma mümkün |
| Noter ücreti | Tarifeye bağlı oran + KDV | Zorunlu kalem |
| Tapu harcı ve sicil ücreti | Mevzuat oranı | Devlete ödenir, pazarlığı yok |
Kesin rakam tahminle değil belgeyle öğreniliyor: avukat, imzadan önce işleme özel yazılı maliyet dökümü çıkarıyor. Bu dökümü istemek alıcının hakkı.
Avukatsız alımda en sık üç kaza
Birincisi, üzerinde ipotek bulunan mülkün devri: borç mülkle birlikte alıcıya geçebiliyor. İkincisi, ruhsat dışı yapılmış ekler; sonradan yasallaştırma bedeli alıcıya kalıyor. Üçüncüsü, satıcı adına görünmeyen hisseler: miras yoluyla bölünmüş tapularda tek varisin imzası satışı geçerli kılmıyor. Üçü de imzadan önce yapılan sicil taramasıyla görünür hale geliyor; tapu işlemleri rehberinde devir sürecinin adımları ayrıca anlatılıyor.
Takvim: avukat hangi aşamada devreye giriyor
Doğru sıralama, avukatı beğenilen ev bulunduktan sonra değil, teklif vermeden önce sürece katmak. Tipik akış şöyle işliyor: alıcı evi seçer ve fiyatta el sıkışır; avukat sicil ve ruhsat taramasını yapar; tarama temizse kapora ve ön sözleşme imzalanır; vergi numarası ve banka adımları tamamlanır; noter randevusunda nihai sözleşme imzalanır ve tapu siciline tescil yapılır. Piyasa pratiğinde bu zincir, sorunsuz bir dosyada birkaç haftayla iki ay arasında tamamlanıyor. Kapora ödendikten sonra ortaya çıkan sicil sorunu, paranın geri alınmasını ayrı bir hukuki işe çevirdiği için tarama her zaman kaporadan önce yapılmalı.
Golden Visa dosyasında avukatın yükü artıyor
Alım oturma izni başvurusuna bağlanacaksa avukatın iş listesi uzuyor: ödemenin mevzuata uygun kanaldan yapıldığının belgelenmesi, mülkün yatırım kategorisine uygunluğunun kontrolü ve izin başvurusunun dosyalanması da pakete giriyor. 2026 itibarıyla eşiklerin bölgeye ve mülk kategorisine göre değiştiği bir düzende, kategori kontrolü işin en kritik adımı; yanlış kategori varsayımıyla alınan mülk, izin başvurusunu masaya döndürüyor. Bu kapsamda çalışan avukatlar genelde izin dosyasını ayrı ücretlendiriyor; iki kalemi tek yazılı teklifte istemek karşılaştırmayı kolaylaştırıyor.
Avukat nasıl seçilir
Ölçütler kısa: mülkün bulunduğu ilin barosuna kayıt, gayrimenkul dosyası tecrübesi ve alıcının anlaştığı dilde yazışabilme. Satıcının ya da emlakçının önerdiği avukat yerine bağımsız avukat tercih edilmesi, piyasa rehberlerinin üzerinde birleştiği tek tavsiye. Vekalet Türkiye’den de çıkarılabiliyor: Yunan konsolosluğunda ya da noterde apostilli vekaletle, alıcı Yunanistan’a gelmeden bütün süreç tamamlanabiliyor.
Sık sorulan sorular
Yasal. Noter önünde imzalanan sözleşme avukatsız da geçerli. Zorunlu olmaması ile güvenli olması ayrı konular; sicil taramasını alıcı adına yapan başka bir taraf yok.
Yapılabiliyor. Apostilli vekaletle avukat AFM numarası alıyor, banka hesabını açtırıyor ve noterde alıcıyı temsil ediyor.
Açık. Oran bandın içinde işleme göre belirleniyor; yüksek bedelli alımlarda maktu ücret yaygın. Yazılı ücret sözleşmesi istemek standart uygulama.
Tapu ve noter işlemleri için Yunan barosuna kayıtlı avukat gerekiyor. Türkiye’deki avukat ancak koordinasyon tarafında yardımcı olabiliyor.
Özet tek cümle: avukat Yunanistan’da ev alımının kanuni şartı değil, risk kontrolü. İmzadan önce yazılı maliyet dökümü ve sicil taraması istendiğinde sürecin sürprizi kalmıyor.
