Yunanistan’da ilan sayfalarına bakan Türk alıcıların çoğu önce fiyata, sonra manzaraya bakıyor. Kararı asıl belirleyen üçüncü satır ise ilanda çoğu zaman yazmıyor: binanın yapım yılı. Yunanistan’da bina yaşı yalnızca estetik değil, deprem güvenliği, ısınma faturası, vergi ve devir işleminin kendisi anlamına geliyor. Bu yazı yeni ve eski daire arasındaki kararı beş somut başlıkta ayırıyor.
Fiyat farkı sanıldığı kadar büyük değil
Yunanistan Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksine göre 2026’nın ilk çeyreğinde daire fiyatları yıllık ortalama yüzde 5,7 arttı. Yaşa göre ayrıştırıldığında yeni dairelerde artış yüzde 6,0, eskilerde yüzde 5,5. Aradaki yarım puan, piyasanın yeni yapıya küçük bir prim ödediğini gösteriyor, ama iki ayrı piyasa olduğunu göstermiyor. Aynı dönemde Atina’da artış yüzde 5,2, Selanik’te yüzde 6,4 oldu.
Karar bu yüzden fiyat farkında değil, sonraki başlıklarda düğümleniyor: eski dairede alım fiyatındaki avantaj, yenileme ve işletme maliyetiyle kolayca kapanıyor.
Deprem yönetmeliği: 1959, 1985 ve 2000 çizgileri
Yunanistan’ın ilk deprem yönetmeliği 1959 tarihli. Bugün geçerli olan yönetmelik 2000 tarihli EAK, 2003’te revize edildi. Arada 1985 ve 1995 düzenlemeleri var. Bunun pratik sonucu şu: Atina Teknik Üniversitesi’nden bir öğretim üyesinin Mayıs 2026’da yaptığı değerlendirmeye göre ülkedeki yapı stokunun yaklaşık yüzde 80’i ya hiç deprem yönetmeliği olmadan ya da 1959-1985 arasındaki ilk kuşak yönetmeliklerle inşa edilmiş durumda.
Bir ilanda “1978 yapımı” ifadesi gördüğünüzde bu, binanın bugünkü yönetmeliğe göre değil, ilk kuşak kurallara göre yapıldığı anlamına geliyor. Bu tek başına “alınmaz” demek değil, ama statik durum raporunu isteğe bağlı bir ayrıntı olmaktan çıkarıyor.
Ülke üç deprem bölgesine ayrılıyor
Yönetmelik yılı kadar önemli olan ikinci değişken, taşınmazın hangi deprem bölgesinde olduğu. Yunanistan’ın yürürlükteki sismik tehlike haritası ülkeyi üç bölgeye ayırıyor ve her bölge için tasarımda esas alınan yer ivmesi farklı: sırasıyla 0,16g, 0,24g ve 0,36g. Bu harita, 1978-2001 arasındaki büyük depremlerden sonra hazırlandı, EAK 2000’in 2003 revizyonuyla yürürlüğe girdi ve Yunanistan’ın Eurocode 8 ulusal ekinde de kullanılıyor.
Alıcı için anlamı şu: aynı yapım yılına sahip iki bina, farklı bölgelerde farklı tasarım yüküne göre inşa edilmiş olabiliyor. İlanda “2005 yapımı” yazan bir daire birinci bölgede yapıldıysa, üçüncü bölgedeki eşdeğerinden daha düşük bir ivme değerine göre tasarlanmış demektir. Bu bilgi yapı ruhsatı dosyasında bulunuyor ve mühendis raporuyla teyit ediliyor.
Enerji kimliği: 2012’den beri zorunlu, on yıl geçerli
Satış ve kiralamada enerji kimlik belgesi (PEA) zorunlu ve belge 10 yıl geçerli. Sınıf harfi doğrudan faturaya yansıyor: ısı yalıtımı yönetmeliğinden önce, yani 1980 öncesi yapılan binaların çoğu yalıtımsız ve düşük enerji sınıfında. Devlet destekli yenileme programlarının hedef kitlesi tam olarak bu stok. Alırken sorulacak soru basit: enerji sınıfı kaç, belge hangi tarihte düzenlenmiş, kalorifer sistemi doğalgaza dönmüş mü.
Elektronik Bina Kimliği olmadan devir yapılmıyor
4759/2020 sayılı kanunla gelen düzenleme uyarınca 1 Mart 2021’den itibaren satış, bağış ve miras yoluyla devirlerde Elektronik Bina Kimliği Tamlık Sertifikası aranıyor. Sertifikayı yerinde inceleme yapan bir mühendis düzenliyor ve belge düzenlendiği tarihten itibaren iki ay geçerli. Yani sertifika alındıktan sonra devir işlemi bu iki aylık pencereye sığmalı; sarkan işlemlerde belge yenileniyor.
Bu sertifika aynı zamanda taşınmazda kaçak yapı olup olmadığını, varsa yasallaştırılıp yasallaştırılmadığını beyan ediyor. Eski uygulamadaki mühendis beyanının yerini alan belge bu.
Kaçak yapı kontrolü: 4495/2017 ne diyor
Kapatılmış balkon, çatı katına eklenmiş oda, bodrumda yapılmış bağımsız birim. Yunanistan’da bunların hepsi imar hukuku anlamında afthereto yani kaçak yapı sayılıyor ve 4495/2017 sayılı kanun bunları ihlalin ağırlığına göre beş kategoriye ayırıyor. Yasallaştırma tek seferlik ya da taksitli bir para cezasıyla yapılıyor; işlemi tamamlanan taşınmaz sonraki 30 yıl boyunca imar cezasından korunmuş sayılıyor.
Alıcı için pratik sonuç: bir dairenin metrekaresi tapuda yazandan büyükse fark ya yasallaştırılmış olmalı ya da pazarlığa konu edilmeli. Yasallaştırma masrafı ve süresi satıcının değil, işlemi devralan tarafın sorununa dönüşüyor.
Yaş, vergiye ve aidata da yansıyor
Yıllık emlak vergisi ENFIA’nın ana vergi hesabı bölge birim fiyatı, kat, yüzölçüm ve bina yaşı gibi katsayılarla kuruluyor; hesabın nasıl işlediği ENFIA rehberinde, vergiye esas değerin nasıl belirlendiği ise objektif değer yazısında. Eski binada asıl kalem ise aidat: asansör bakımı, merkezi kazan ve ortak alan onarımları eski apartmanlarda aylık gideri yeni binaya göre yukarı çekebiliyor.
Karar tablosu
| Başlık | Yeni bina | Eski bina |
|---|---|---|
| Yıllık fiyat artışı (2026 ilk çeyrek) | Yüzde 6,0 | Yüzde 5,5 |
| Deprem yönetmeliği | EAK 2000 ve sonrası | Yapım yılına bakılır, 1985 öncesi ilk kuşak |
| Enerji sınıfı | Genelde üst sınıf | 1980 öncesi stokta düşük sınıf yaygın |
| Kaçak yapı riski | Düşük | Sertifikayla tek tek kontrol edilir |
| Konum | Çeper ve yeni gelişen bölgeler | Merkez ve yerleşik semtler |
Yenilenmiş eski bina üçüncü seçenek
Piyasada üçüncü bir kategori var ve Türk alıcıların en çok gözden kaçırdığı yer burası: tesisatı, zemini ve yalıtımı komple yenilenmiş eski bina. Merkez konumu eski binadan, teknik durumu yeniden alıyor. Selanik’te Ano Poli sınırındaki tamamen yenilenmiş 1+1 loft daire bu kategorinin somut bir örneği: elektrik ve su tesisatı, zemin kaplamaları ve ısı yalıtımı baştan yenilenmiş, üniversiteye yürüme mesafesinde. Bu tip taşınmazlarda sorulacak soru yenileme kapsamının belgelenip belgelenmediği.
Sık sorulan sorular
Yapı ruhsatı tarihinden. Mühendisin düzenlediği Elektronik Bina Kimliği dosyasında ruhsat bilgisi yer alıyor; devir öncesi bu dosya zaten hazırlanmak zorunda.
Binanın yaşı tek başına belirleyici değil. Yatırım yoluyla ikamette belirleyici olan taşınmazın kategorisi, bedeli ve tek tapu şartı; ayrıntılar için eşik ve istisna yazısına bakın.
Uygulamada devir için Tamlık Sertifikası gerekiyor ve sertifika ihlali beyan ediyor. Yasallaştırılmamış ihlal varsa işlem ya öncesinde yasallaştırılıyor ya da fiyata yansıtılıyor.
Mühendis raporu ve iki ayrı yükleniciden yazılı teklif. Sözlü tahmin, eski binada en pahalı hata kalemi.
Karar vermeden önce mülkün teknik dosyasını isteyin; süreç, masraflar ve tapu adımları için ev alma süreci rehberi ile tapu işlemleri yazısı yol gösteriyor.
