Yunanistan’da ev alan yabancıların tapuda ilk karşılaştığı sürpriz, verginin pazarlık ettikleri fiyattan değil devletin belirlediği bir değerden hesaplanması. Bu değerin adı objektif değer (antikeimeniki aksia). Sistemi bilmeden bütçe yapmak, masraf kalemlerini yanlış hesaplamak demek.
Objektif değer nasıl belirleniyor
Objektif değer, Maliye Bakanlığı’nın her bölge için yayımladığı bölge birim fiyatı (timi zonis) üzerinden hesaplanıyor. Metrekare başına belirlenen bu taban fiyat, binanın yaşı, bulunduğu kat, cephesi gibi katsayılarla çarpılıyor ve taşınmazın vergiye esas değeri çıkıyor. Yani aynı sokaktaki iki dairenin objektif değeri, biri yeni biri elli yıllık olduğu için farklı olabiliyor. Değeri satıcı ya da alıcı değil, vergi idaresinin resmi tablosu belirliyor.
Hangi vergiler bu değerden hesaplanıyor
İki büyük kalem doğrudan objektif değere bağlı. Birincisi tapu devir vergisi: oran yüzde 3 ve vergi, sözleşme bedeli ile objektif değerden hangisi yüksekse onun üzerinden alınıyor. Devir vergisinin üzerine yüzde 3’lük belediye payı eklendiği için fiili oran yüzde 3,09’a geliyor. İkincisi yıllık emlak vergisi ENFIA: matrahı yine objektif değer. ENFIA’nın nasıl işlediğini ayrı bir rehberde anlatmıştık; bu yazı o verginin hesap temelini açıyor.
Yeni yapı konutlarda tablo değişiyor: ilk kullanım satışları devir vergisine değil yüzde 24 KDV’ye tabi olabiliyor. Bu ayrı bir konu ve alım öncesi mutlaka sorulması gereken tek soru şu: satış devir vergisine mi, KDV’ye mi giriyor.
2026’da değerler değişecek mi
2026 itibarıyla yürürlükteki objektif değer tabloları 2027’ye kadar sabit. Emlak hukuku bürolarının 2026 rehberlerine göre hükümet, piyasa fiyatının resmi değerden belirgin şekilde koptuğu bölgelerde noktasal güncelleme sinyali verdi; talep gören merkezlerde değerlerin yukarı, kimi kırsal bölgelerde aşağı yönlü ayarlanması bekleniyor. Bugün alım yapan biri için pratik sonuç: mevcut tablolar üzerinden hesaplanan vergi yükü 2027’ye kadar öngörülebilir.
Alıcı için hesap örneği
Diyelim ki sözleşme bedeli 250.000 euro olan bir daire alıyorsunuz ve bölgedeki objektif değer bunun altında kalıyor. Devir vergisi yüksek olan bedelden, yani sözleşmedeki 250.000 euro üzerinden yüzde 3,09 oranıyla hesaplanır; kuruşu kuruşuna tutarı, işlemi yürüten noter veya avukat objektif değer hesabıyla birlikte yazılı olarak çıkarır. Satın alma sürecindeki masrafların tam dökümü için ev alma masrafları rehberine, sicil ve devir adımları için tapu işlemleri yazısına bakın. Somut bir örnek üzerinden ilerlemek isteyenler, Selanik Ano Poli’de 250.000 euro liste fiyatlı satılık loft dairenin ilanındaki fiyat ve konum verilerini bu hesapla yan yana koyabilir.
ENFIA tarafı: yıllık verginin temeli de aynı
Objektif değerin ikinci işi yıllık vergide. ENFIA’nın ana vergisi taşınmazın bölge fiyatı ve katsayıları üzerinden, yani yine objektif değerden hesaplanıyor. Tabloların 2027’ye kadar sabitlenmesi bu yüzden alıcı lehine bir öngörülebilirlik yaratıyor: bugün hesaplattığınız ENFIA yükü, tablo değişene kadar aynı temel üzerinden gidiyor. Muafiyetler, indirimler ve ödeme takvimi ENFIA rehberinin konusu. Altın vize gibi yatırım eşiği hesaplarının nasıl işlediği ise ayrı bir başlık; eşikler ve bölge haritası 2026 eşik rehberinde duruyor.
Ters senaryo: resmi değerin yüksek kaldığı bölgeler
Makas her zaman piyasa lehine değil. Talebin zayıf olduğu kimi bölgelerde eski tablolar piyasanın üstünde kalabiliyor; bu durumda pazarlıkla düşürdüğünüz fiyat vergi matrahını düşürmüyor, devir vergisi yine objektif değerden hesaplanıyor. Ucuz görünen taşınmazda alım öncesi objektif değeri sormak bu yüzden pazarlık kadar önemli: sözleşme bedeli ile resmi değer arasındaki fark, kapanış maliyetini beklenenden yukarı çekebiliyor.
Piyasa fiyatı ile resmi değer neden kopuk
Yunanistan’da konut fiyatları son yıllarda resmi tabloların önünde koştu; talep gören bölgelerde piyasa fiyatı objektif değerin belirgin üstünde seyrediyor. Emlak hukuku bürolarının 2026 değerlendirmelerine göre hükümetin noktasal güncelleme sinyalinin nedeni tam olarak bu makas. Alıcı için iki pratik sonucu var: birincisi, vergi matrahı çoğu işlemde sözleşme bedeli oluyor, çünkü yüksek olan o. İkincisi, makasın kapandığı bir güncelleme geldiğinde ENFIA ve devir vergisi yükü aynı taşınmaz için artabiliyor; alım kararını erteleyenlerin hesaba katması gereken değişken bu.
Kalemler tek tabloda
| Kalem | Oran / matrah | Not |
|---|---|---|
| Tapu devir vergisi | Yüzde 3, belediye payıyla yüzde 3,09 | Sözleşme bedeli ile objektif değerden yükseği |
| ENFIA (yıllık) | Objektif değer üzerinden | Her yıl tahakkuk eder |
| KDV (yeni yapı) | Yüzde 24 | İlk kullanım satışlarında devir vergisinin yerine geçebilir |
| Objektif değer tablosu | Bölge birim fiyatı x katsayılar | 2027’ye kadar sabit |
Sık Sorulan Sorular
Kural, verginin yılın 1 Ocak günündeki malike tahakkuk etmesi. Yıl ortasında alınan taşınmazda o yılın ENFIA borcu satıcıya aittir, alıcının ilk ENFIA’sı takip eden yıl gelir; ayrıntılar ENFIA rehberinde.
Devir vergisinde kural yüksek olan bedel: sözleşme fiyatı objektif değerin üstündeyse vergi sözleşme fiyatından hesaplanır.
Evet. İşlemi yürüten noter veya avukat, vergi idaresinin bölge tablosu üzerinden taşınmazın objektif değerini alım öncesinde hesaplar. Bu hesap masraf planının ilk kalemidir.
Mevcut tablolar 2027’ye kadar geçerli. Piyasadan kopan bölgeler için noktasal güncelleme sinyali verildi, genel bir artış 2026’da yürürlükte değil.
Hayır. Vergi, beyan edilen bedel ile objektif değerden yüksek olanı üzerinden hesaplandığı için beyanı objektif değerin altına çekmenin vergisel karşılığı yok; düşük beyan yalnızca ileride satarken değer artış hesabınızı bozar ve hukuki risk yaratır.
Vergi hesabının ikinci yarısı yıllık tarafta: alımdan sonra her yıl ödenecek tutarı görmek için ENFIA rehberini okuyun.
