Yunanistan’da daire alan ya da kiralayan herkesin ilk ayda karşılaştığı kalem koinochrista, yani ortak giderler. Türkiye’deki aidattan iki noktada ayrılıyor: tutar dairenin metrekaresine değil tapuda yazan paya göre hesaplanıyor ve hangi kalemi kiracının, hangisini mülk sahibinin ödeyeceği yasayla çizilmiş durumda. Bu yazı iki tarafın da ne ödediğini ve borcun kime kaldığını anlatıyor.
Binbirlik pay: tutarı belirleyen sayı
Ortak giderler χιλιοστά, yani binbirlik ortak mülkiyet payları üzerinden bölünüyor. Bu pay tapu senedinde yazıyor ve dairenin bina bütünündeki oranını gösteriyor. Aynı binada iki daire birebir aynı metrekarede olsa bile payları farklı olabiliyor; kat, cephe ve bağımsız bölümün konumu payı değiştiriyor.
Pratik sonucu şu: ev bakarken metrekare kadar tapudaki payı da sormak gerekiyor. Pay yüksekse aidat da hayat boyu yüksek kalıyor, çünkü hesaplama tabanı değişmiyor. Ev alım sürecinde bakılacak diğer kalemler ev alma masrafları yazısında.
Yasal dayanak 1929 tarihli
Kat mülkiyeti düzeninin çerçevesi 3741/1929 sayılı kanun ve 1985 tarihli cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle tamamlanıyor. Kanunun 5. maddesinin (β) bendi her ortak malikin ortak giderlere katılmasını zorunlu kılıyor. Daire boş dursa, kimse oturmasa, sahibi yurt dışında olsa bile katılım şartı değişmiyor. Bu, Türkiye’den ev alıp yılın çoğunu Türkiye’de geçirenlerin en sık yanıldığı nokta.
Binanın kendi iç tüzüğü (κανονισμός) varsa dağıtım oranları ve kararların nasıl alınacağı orada yazıyor. İç tüzük tapu ile birlikte devrolduğu için satın alırken okunması gereken belgelerden biri.
Kiracı ne öder, ev sahibi ne öder
Ayrım basit bir mantığa dayanıyor: günlük kullanım kiracıya, mülkün değerini koruyan işler ev sahibine.
| Kalem | Kim öder |
|---|---|
| Temizlik, ortak alan elektriği, asansör kullanımı ve bakımı | Kiracı |
| Isıtma (tüketim payı) | Kiracı |
| Isıtma (sabit pay) | Daire kiradayken kiracı, boşken mülk sahibi |
| Asansör, kazan gibi ekipmanın yenilenmesi | Mülk sahibi |
| Çatı, cephe, boya, büyük onarım | Mülk sahibi |
| ENFIA emlak vergisi | Mülk sahibi |
Kira sözleşmesi bu ayrımı değiştirebiliyor, ama sözleşmede hüküm yoksa yasal dağıtım geçerli. Kiraya vermeyi düşünenler için vergi tarafı ENFIA yazısında duruyor.
Asansör: en çok tartışılan kalem
Asansörlü binalarda giderin ikiye ayrılması gerekiyor. Aylık bakım sözleşmesi ve ampul, buton, pil gibi günlük sarf malzemesi işletme gideri sayılıyor ve kiracıya yansıyor. Zorunlu sertifikasyon ve sertifika için istenen iyileştirme işleri ise mülk sahibinin yükümlülüğü; sertifikasyon bedeli tipik olarak 180 ile 300 euro arasında, eski tesisatlarda iyileştirme maliyeti bunun katlarına çıkabiliyor.
Bir başka yaygın yanılgı kat farkı. Bakım gideri, dairenin bulunduğu kata bakılmaksızın binbirlik paya göre bölünüyor; zemin kattaki daire de asansör bakımına katılıyor. Aksi bir düzen ancak binanın iç tüzüğünde yazılıysa geçerli oluyor.
Borç daireye bağlı
Ödenmemiş ortak gider borcu kural olarak kişisel bir alacak; taşınmaza bağlı ayni bir yük değil. Yani eski malikin bıraktığı borç kural olarak yeni sahibe geçmiyor. İki istisna var: binanın iç tüzüğünde açık hüküm bulunması ya da alıcının devir sözleşmesinde borcu üstlenmesi. Bu belirsizlik yüzünden tapu devrinden önce yönetimden borcu olmadığına dair yazı istemek yerleşik uygulama. Devir sürecinin diğer adımları tapu işlemleri yazısında, avukatın rolü ise avukat yazısında anlatılıyor.
Kararlar nasıl alınıyor
Ortak alanlarla ilgili kararlar malikler kurulunda alınıyor. Binanın iç tüzüğü konuyu düzenlemiyorsa basit çoğunluk yeterli oluyor: yüzde ellinin bir fazlası. Azınlıkta kalan malikler alınan karara uymakla yükümlü. Bu kural, dış cephe boyası ya da asansör yenileme gibi büyük harcamaların tek bir dairenin itirazıyla durdurulamayacağı anlamına geliyor.
Kararların ağırlığı da binbirlik paya bağlı. Payı büyük olan bağımsız bölüm, hem gideri daha çok ödüyor hem oylamada daha ağır basıyor. Bir binada tek bir malikin payı yüzde ellinin üzerindeyse, uygulamada kararları o malik belirliyor. Ev bakarken pay dağılımını sormanın ikinci sebebi bu.
Ödenmeyen aidat: ödeme emri yolu
Aidatını ödemeyen malik karşısında yönetimin elinde hızlı bir hukuki araç var. Yönetici, borç için mahkemeden ödeme emri talep edebiliyor. Talepten önce borçluya ihtarname tebliğ edilmesi ve verilen ödeme süresinin dolması gerekiyor. Ödeme emri duruşmasız çıkıyor ve icra takibine dayanak oluşturuyor; süreç normal bir alacak davası kadar uzun sürmüyor, çünkü aidat borcu belgeye dayalı alacak sayılıyor.
Kiracının ödemediği ortak gider, mülk sahibinin sorumluluğundan çıkmıyor. Yönetim alacağını bağımsız bölüm üzerinden takip ediyor; ev sahibi ödediği tutarı kiracıya rücu ediyor. Kiraya verenler için pratik sonucu, aidat ödemesini kira tahsilatıyla birlikte izlemek.
Isıtma payı ayrı bir tartışma
Merkezi ısıtmalı binalarda ısıtma gideri iki bileşenden oluşuyor: sabit pay ve tüketime bağlı pay. Isı payölçer takılı binalarda tüketim ölçülüyor, takılı olmayanlarda tamamı binbirlik paya göre bölünüyor. Kışın kullanmadığı daire için fatura gelen mal sahiplerinin şikâyeti buradan doğuyor. Ev bakarken sorulacak soru net: binada payölçer var mı, yoksa ısıtma sabit paya göre mi bölünüyor.
Merkezi sistemden tamamen ayrılmak isteyen malik için de yol açık, ancak tek başına karar veremiyor: kopuş için malikler kurulunun basit çoğunlukla onayı aranıyor. Onay alınsa bile sabit gider payından tümüyle kurtulmak mümkün olmuyor, çünkü kazan ve tesisatın bakımı ortak gider sayılıyor. Bağımsız ısıtmaya geçen dairelerin oranı arttıkça kalan dairelerin sabit payı yükseliyor; eski binalarda tartışmanın kaynağı genellikle bu.
Sık sorulan sorular
Tek bir ortalama yok; bina yaşı, asansör, ısıtma tipi ve binbirlik pay tutarı belirliyor. Ödeme miktarını değil, hesaplama tabanını sormak daha doğru sonuç veriyor.
Evet. 3741/1929 sayılı kanunun 5. maddesinin (β) bendi katılımı zorunlu kılıyor ve dairenin kullanılıp kullanılmadığına bakmıyor.
Ortak malikler toplantısıyla. Küçük binalarda maliklerden biri üstleniyor, büyük binalarda profesyonel yönetim şirketleri hesap dağıtımını yapıyor.
Yönetici mahkemeden ödeme emri isteyebiliyor. Öncesinde borçluya ihtarname tebliğ edilmesi gerekiyor; ödeme emri duruşmasız çıkıyor ve icra takibine dayanak oluyor. Borç kural olarak eski malikte kaldığı için satışta borcu olmadığına dair yazı isteniyor.
Hesap dökümünde her kalem ayrı satır olarak yazılıyor ve her satırın hangi paya göre bölündüğü gösteriliyor. Temizlik ve asansör gibi kalemler işletme gideri, sertifikasyon ve onarım gibi kalemler mülk sahibi gideri olarak ayrılıyor. Dökümü olmayan bir aidat talebini kabul etmemek, kiracının en temel hakkı.
Profesyonel yönetim hizmeti alan binalarda hizmet bedeli ortak gider kalemleri arasında yer alıyor ve binbirlik paya göre bölünüyor. Yönetimi maliklerden biri üstlendiğinde bu kalem oluşmuyor.
Ev bakarken tapudaki binbirlik payı, binanın iç tüzüğünü ve ısıtma düzenini sorun. Bu üç bilgi, aylık giderin ne olacağını kira sözleşmesinden daha net söylüyor.
